logo 婦聯聲音 來自工會

首頁 > 法律幫助 > 以案說法 > 正文

買房遇限購,定金打水漂

在各地相繼頒布購房新政的情況下,對于買房人來說,應當格外關注自己的購房資格,以免倉促簽約,引來不必要的麻煩。

關鍵詞: 購房

irep10024289

在各地相繼頒布購房新政的情況下,對于買房人來說,應當格外關注自己的購房資格,以免倉促簽約,引來不必要的麻煩。

新政實施,僥幸購房

在拿到二審的判決結果之前,吳欣以為勝券在握。讓她沒想到的是,2017年6月的判決結果卻發生了逆轉。

吳欣是安徽人,2009年大學畢業后,她憑著過硬的專業知識就職于上海的一家外企。

盡管工作順心,但租房生活總讓她找不到歸屬感,買房成為吳欣的下一個人生目標。

當時,上海的房價已經讓人望塵莫及。

吳欣手里沒有多少積蓄,也總覺得房價還會降,就成為觀望一族。直到2017年初,眼看房價一路飆升,再不出手可能更買不起了。于是,她開始到處看房。

2017年3月的一天,吳欣在房產中介看中一套265萬元的二手房,雖然房子比較老舊,但距離吳欣的單位不到半小時的車程。

吳欣很滿意這套房子,就讓中介幫她約房主見面。

3月22日,吳欣與房主王磊見面時,希望房價再降點,王磊不同意。由于價格沒有談妥,吳欣說回家考慮兩天再給王磊答復。

沒想到,吳欣正在猶豫期間,上海房地產新政于3月25日起實施。

由于吳欣的戶籍仍在外地,雖然在上海工作已滿5年,但中間換過工作,而此次出臺的新政要求非滬籍人要滿足連續繳納5年的個稅或社保,吳欣并不清楚自己在近5年的時間里是否斷繳過社保和個稅,成為被限購的對象。

可新政的出臺,更加堅定了吳欣買房的決心。

新政實施第二天,吳欣便把王磊約出來,同意以265萬元的價格買下房子,但提出簽訂合同時增加一個免責條款,即萬一她的購房資格無法通過審核,可以要求返還定金,但王磊沒有同意。

即使這樣,雙方當天還是簽訂了《房地產買賣合同》,約定吳欣以265萬元的價格購買王磊名下位于浦東新區的一套房子,吳欣支付定金20萬元。若王磊在收取定金后反悔不履行本合同,應雙倍返還定金;若吳欣反悔不履行本合同,王磊不用返還定金。

協議簽訂后,吳欣前往社保局查詢才發現,自己并不符合購房新政中關于購房資格的規定。吳欣由于換工作,中間有過漏繳社保的情況,購房合同無法繼續履行。

房子買不成了,吳欣要求王磊退還20萬元定金。

王磊卻說,是吳欣的違約才導致合同無法履行,他不同意退還。于是,吳欣將王磊告到法院,要求他返還定金,理由是新政出臺,購房資格受限,才導致合同無法繼續。

法院認為,吳欣是否屬于限購的對象存在不確定因素,合同的解除是雙方意志以外的原因所致,不能歸責于任何一方,判決王磊返還定金 20 萬元。

王磊不服,上訴到上海市第一中級法院。法庭上,吳欣一再解釋,她是第一次購房,且簽約時間倉促,對限購新政出臺后,自己是否具備購房資格不確定。

可法院認為,吳欣在未履行謹慎審查義務的情況下,即與王磊簽約,又因不確定自己是否具備購房資格,要求增加免責條款,這都說明,吳欣關于首次購房、簽約倉促的借口不能成立,理應承擔違約責任。

2017年6月,法院改判,駁回吳欣的請求。

未盡謹慎義務,定金難討要

此前有新聞報道,對于一些已交定金,并簽訂了購房合同,但由于限購導致失去資格的購房者,可以要求返還定金。為何這個案子的判決結果卻相反呢?

其實,能否返還定金,有一個關鍵的時間點:即限購政策出臺的時間。如果在政策出臺之前簽訂購房合同,由于限購導致失去購房資格的,定金可以要求返還。

之所以做這樣的規定,是因為住房限購政策屬于民法通則規定的情勢變更。

根據規定,合同訂立后,因不可預見的事情發生,導致合同無法繼續履行,或者繼續履行顯失公平時,應允許變更合同內容或者解除合同,雙方互不承擔違約責任。

但是,在這個案子里,吳欣與王磊簽訂購房合同是在新政實施的第二天,吳欣理應對自己是否具備購房資格與新政相對照,并且予以謹慎核實。

如果吳欣不確定自己是否具備相應的購房資格,也應在簽訂合同前,向賣方說明或者與賣方協商并作出相應約定。

可吳欣未履行核實義務即倉促簽約,買方未履行謹慎審查義務,不能成為免責的理由,應承擔相應的違約責任。

法官提醒,購房不像是買普通商品,不僅款項大,而且環節多,尤其涉及購房資質、首付比例、貸款利率等與國家政策密切相關的內容,只要其中某一環節受到政策調控,就可能導致合同難以繼續履行。因此,購房者在簽約前應當謹慎核實每一環節的信息,不要因為自己的疏忽而蒙受不必要的損失。

  • 微笑
  • 流汗
  • 難過
  • 羨慕
  • 憤怒
  • 流淚
相關閱讀
0
北京幸运飞艇